Na čo si dať pozor pri predaji a kúpe nehnuteľnosti

Samozrejme, ľahko sa povie, ťažšie sa už realizuje. Mnohý z Vás sa s podobnou situáciou už stretli a tiež si položili otázku, ako a čím skôr začať ? Kde získať informácie ? V dnešnej „informačnej dobe“ je množstvo užitočných informácií napr. na webe resp. internete, príp. sa poradíme s niekym z okolia, ktorý vlastné bývanie skoršie riešil. Tieto zdroje dozaista môžu uľahčiť, pomôcť, ale ako sa hovorí, sú bez záruky a tiež nie sme všetci rovnaký, čo znamená, ani prípad a ani zúčastnená strana, a ani podmienky predaja, či plán financovania kúpy nebude identický.

Prinášame Vám niekoľko užitočných odporúčaní a dôležité rady, ako sa nezamotať alebo nestať obeťou podvodu príp. iných tipov problémov.

1, Dôležitý je súlad právnej stránky nehnuteľnosti a skutočný reálny stav nehnuteľnosti, ktorá je naším záujmom. Čo to v preklade znamená ? Aké príklady môžu nastať ? 

Z praxe ide o napríklad chybne, alebo odlišne kvalifikovaný zápis v liste vlastníctva, ako kategória –

Pri bytoch sa stretávame v rozdieloch kde napr. byt bol/ je prebudovaný z nebytového priestoru na bytový priestor, či je tiež predmetom užívania pivnica, pivničná kobka, „kumbál“, loggia na medziposchodí, prístup do „kočíkarne“ – vyplývajúce otázky ? Kto tam smie, môže vstupovať, ponechávať osobne veci ? Áno, predávajúci mohol v rámci dobrých vzťahov čo to užívať, ale čo nastane ak sa susedia pomenia? Jediná záruka, ktorá Vám zrejme v rukách zostane je kúpna zmluva, ktorá by to mala obsahovať, ktorá by pri možných sporoch mala poslúžiť, ako doklad o tom čo ste kúpili a je Vaše, alebo čo môžte / nemôžte využívať.  Nemenej dôležité sú podiely na spoločných priestoroch a tiež i podiely na pozemkoch pod bytovým domom i okolo bytového domu.

Tiež nie je jedno, či sa nadobúda s parkovacím alebo bez parkovacieho miesta ! Môžem zaparkovať na tom alebo inom mieste ? Neparkujem na niektorého suseda vlastnenom pozemku ?

Iná kategória sú rodinné domy a pozemky, asi najčastejšie otázky s ktorými pracujeme sú prístupy, obslužné komunikácie, správne vytýčené a riadne vysporiadané hranice pozemku. Čo sa môže stať ? Povedzme, že z dôb minulých sa susedia dohodli a podaním ruky dohodu potvrdili, že jeden ustúpi napr.  prednú časť susedovi kvôli pohodlnejšiemu vstupu na pozemok za prísľub odstúpenia časti pozemku napr. v zadnej časti susedovi, ktorému sa hodila širšia záhrada.

 Opäť, dané informácie nemuseli byť riadne oznámene katastru, tiež nemuseli byť riadne vymerané a vytýčené hranice pozemkov s podkladmi, ako je Geometricky plán, výkaz výmer atď.

Ako sa hovorí, susedia môžu zmeniť názor, susedský vzťah môže zmeniť smer a problém máme na svete...

Ako tomu predísť ?  Určite dôkladným preverením dokumentácie, pôvodnými kúpnymi zmluvami, tiež, informáciami napr. zo strany katastra, existujúce a dostupné portáli, kde tieto informácie sú vedené. Pomôckou môže byť tiež využitie služieb autorizovaného geodeta, právnika v obore nehnuteľností, miestny Stavebný úrad príp. magistrát mesta. V skratke, poznať čo a za akých podmienok kupujem / predávam.

2, Nemenej dôležité je, kto danú nehnuteľnosť predáva.

Často krát sme sa stretli so situáciou, že sme komunikovali so synom, dcérou vlastníka nehnuteľnosti. V istých prípadoch nastávala otázka prečo nekomunikujeme s priamym vlastníkom príp. ak sú manželia, a nehnuteľnosť je vo vlastníctve oboch, taktiež všetky súhlasy musia byť jednostranné. Malo by existovať splnomocnenie, riadne overené notárskym úradom, a tiež s jasne vyšpecifikovanými hranicami, čo môže osoba zastupujúca komunikovať a podpisovať, naopak na čo súhlas nemá. Odporúčame spoznať celú situáciu a tiež overiť pravosť a dôveryhodnosť dokumentov. Mohlo by sa stať, že sa veľmi ľahko dostanete do neprehľadnej situácie a tým-pádom do nepríjemností.  Sčasti určite vie byť nápomocný znalecký posudok, taktiež pôvodná dokumentácia, financovanie bankou, ktorá skôr než predmetnú nehnuteľnosť vezme do zábezpeky zo všetkých strán preverí, aby sa tiež nestala obeťou a účastníkom vzniknutej situácie.

3, Zaujímaj sa o dôvody predaja – napr. rýchly predaj, podozrivo výhodný predaj, predaj výraznejšie pod cenu...

Čo môže byť napr. za tým ? Jedným z dôvodov, môže ale aj nemusí byť hrozba exekúcie, alebo možné exekučné konanie vzťahujúce sa aj na majetok predávajúcich. Za istých okoľností to nemusí byť neriešiteľné, avšak prekvapenie v značne rozbehnutom štádiu predaja to iste nepoteší. Opäť, dôveruj ale preveruj...  Kvalitná kúpna zmluva situáciu vie ošetriť, ale predísť sa dá nielen samozrejmou kontrolou venovanej časti listu vlastníctva, kde by mohla informácia byť zdokumentovaná, avšak, nie je to zárukou, že sa tak nestane tesne pred finálnou fázou predaja. Čo teraz ? Iste problém, a to nie len zo strany financovania, ale navyše hrozba – kto to zaplatí ? ako sa zmení cena ? je to jediný záväzok ? Vedome alebo nevedome zatajená informácia ?

Kto nesie a za čo zodpovednosť ? Ak som pri prevode sám, je dávno čas mať po ruke odbornú pomoc – právnik, realitný agent s právnikom za chrbtom, pomoc vo forme skúsenejšieho v danej problematike. Predsa sú vo veci Vaše nemalé finančné prostriedky, a tiež či bývať budem s kľudom alebo nie.

Samostatná kategória by mohla byť znalosť a orientácia vo finančných produktoch a podmienkach. Už len samotný nápad alebo spôsob ako za byt či dom, pozemok zaplatím si vyžaduje právnu úpravu, čiže opäť zmluvy. Pokým nie som sám právnikom v obore, alebo nemám niekoho za sebou, asi by som sa neodporúčal riadiť sa stratégiou – pokus omyl.

Predsa len, je to jeden z mála dokumentov, ktoré mi dávajú pocit bezpečia a to kvalitná zmluva, musí mať náležitosti, ktoré vyžaduje Katastrálny úrad. Možno Vás napadá, veď existuje pôvodná, áno – ale skôr len, ako pomôcka. Tak, ako sa doba mení, aj zákony sa komplikujú, aj predstavy garancií stúpajú.

Vôbec nie je v dnešnej dobe výnimočné, ak nehnuteľnosť nášho záujmu, už je skôr nadobúdaná prostredníctvom hypotekárneho úveru a teda existuje na liste vlastníctva v časti C. ťarcha, ktorá na predmetnú skutočnosť poukazuje. V nadväznosti na túto bežnú situáciu, tiež byť treba opatrný. Ak máme rovnaký zámer financovať kupovanú nehnuteľnosť obdobným hypotekárnym úverom s kombináciou vlastných zdrojov, je dôležité v ktorom kroku a prostredníctvom akej zabezpečovacej formy hotovostnej časti bude zrealizovaná úhrada. Opäť nie je priestor na viac pokusov a omylov, ale priestor zveriť túto časť tiež znalým, skúseným v obore, jednoducho odborníkovi, ktorý sa v tejto oblasti  vie pohybovať.

Pre viac informácii nás neváhajte kontaktovať, radi Vám pomôžeme v hladkom a bezpečnom prevode a spoločne k Vášmu vysnívanému bývaniu. Sme realitný a finančný profesionáli s dlhoročnou praxou.